[투자자산운용사] 금융상품 및 세제 - 부동산관련 상품 - 1

- 부동산의 개념

민법상 부동산은 토지와 그 정착물을 의미한다. 복합부동산이란 부동산을 '물리적, 경제적, 법률적' 측면에서 다양하게 정의할 수 있음을 말한다.
1. 물리적 개념

• 부동산의 유형적 측면에 초점
• 지질, 지형, 고저 등 자연적 조건과 토목 및 건축물의 인공적 조건에 관심 -> 측량, 설계, 시공 등의 대상으로 부동산을 정의
• 부동산은 '수평, 공중, 지중'의 3차원 공간의 속성이 있다.
• 농촌은 주로 수평공간을 이용하며 도시의 아파트는 공중의 권리를 이용하는 것이다.

2. 경제적 개념

• 자산, 자본, 생산요소, 소비재 등으로서의 성질에 초점
• 부동산 가격에 관심 -> 부동산 경기, 수익성, 수요 및 공급에 대한 논의 시 규정되는 개념
• 노동과 토지는 전통적 관점에서의 양대 생산요소에 해당된다.
• 부동산은 기업이나 가계의 투자대상이 될 수도 있는데 이는 자산으로서의 부동산 기능이다.

3. 법률적 개념

• 국가의 경제기반이 되는 공공재로서 규제의 대상이 되며, 권리주체에게 재산적 가치가 있어 거래의 대상이 되는 물건으로서 정의되는 개념
• 성문의 법률에 의해 규정되므로 가장 명확한 개념
• 부동산은 소유권 등 권리의 대상이 되는 물건이다.

 

- 부동산과 동산의 차이점

부동산의 공시방법은 등기이고, 동산의 공시방법은 점유(사실상 지배)이다.
부동산은 공시력은 있으나 공신력은 없다. => 다른 사람에게 이 부동산이 내것이라고 공시는 할 수 있지만, 그 부동산의 소유권이 공시를 한 사람의 것이라고 공적인 신뢰성을 부여하는 것이 아닌 것이다. 이는 등기 시마다 일일이 소유권 등에 대한 사실 확인조사를 할 수 없기 때문
동산은 공신력(선의취득)이 인정된다.
용익물권(지상권, 지역권, 전세권)과 저당권은 부동산에만 해당된다.

- 등기의 효력

1. 본등기
: 등기의 신청에 필요한 절차 상의 요건이 구비된 경우에 하는 등기이며 종국등기, 즉 확정된 등기이고 대항력을 완전히 발생시키는 등기
=> 물권변동적 효력, 순위확정적 효력, 형식적 호력, 대항적 효력, 권리존재추정력, 점유적 효력

2. 가등기
: 본등기를 하는데 필요한 실질적 요건이 구비되지 않았을 때, 장차의 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기
=> 청구권보전의 효력, 순위보전적 효력

 

- 부동산의 특성

1. 자연적 특성

• 부동성: 지리적 위치의 고정성, 부동산 현상을 국지화, 임장활동 및 정보활동의 근거
• 영속성: 내구성, 불변성, 비소모성. 토지는 영속적이므로 감가상각이 없다.
• 부증성: 비생산성. 토지는 재생산이 불가하므로, 희소성이 있으며 희소성은 부동산가치발생의 주요 요인. 매립 및 택지조성은 토지이용의 전환, 공급의 완전비탄력성, 토지이용집약화
• 개별성: 비동질성, 비대체성. 부동산(토지 뿐 아니라 건물도 포함)은 그 위치가 고정되어 있고, 부동산 단위별로 완전히 동일할 수 없다. 따라셔 일물일가의 법칙 비적용, 개별분석을 위한 전문가활용 요구.

* 감가상각: 토지를 제외한 고정 자산에 생기는 가치의 소모를 셈하는 회계상의 절차. 시간의 흐름에 따른 유형자산의 가치 감소를 회계에 반영
* 일물일가의 법칙(law of one price): 효율적인 시장에서 모든 개별적인 상품은 하나의 고정적인 가격을 지녀야한다는 내용의 법칙

2. 인문적 특성(인간과의 관계에서 나타나는 특성)

• 용도의 다양성: 경합되는 용도 중에서 선택은 최유효이용의 원칙을 따름
• 합병・분할 가능성: 토지와 건물을 법률이 허용하는 한도 내에서 합병・분할 가능
• 사회적・경제적・행정적 위치의 가변성: 가치와 용도의 변화

 

- 물권의 효력

물권의 본질: 지배성(물건 직접 지배), 배타성(일물일권주의), 절대성(모든 사람에게 주장)
물권 상호 간에는 먼저 성립한 물권이, 물권과 채권 간에는 선후에 상관없이 물권이 우선
예외) 물권 변동을 청구하는 가등기, 부동산 임차권등기, 우선변제권 있는 주택임차권 등은 후순위 물권에 우선
물권적 청구권: 물권적 반환청구권, 물권적 방해제거청구권, 물권적 방해예방청구권 등

 

- 부동산의 물권

• 점유권: 물권을 사실상 지배하는 자에 대해 인정해주는 물권
• 소유권: 특정 물건에 대하여 배타적, 포괄적으로 사용, 수익, 처분을 할 수 있는 권리(미채굴 광물은 소유권 범위에서 제외)
• 제한물권: 일정한 목적을 위하여 타인의 물권을 제한적으로, 즉 부분적・일시적으로 지배하는 물권으로 등기능력이 있는 권리. 제한물권은 크게 용익물권(지상권, 지역권, 전세권)과 담보물권(유치권, 질권, 저당권)으로 나눌 수 있다. 용익물권은 소유권의 '사용, 수익'권리를 제한하며, 담보물권은 소유권의 '처분' 권리를 제한한다.

 

- 제한물권

• 지상권: 타인의 토지 위에 건물 기타의 공작물이나 수목 등을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리. 배타적 대항력
• 지역권: 일정한 목적을 위하여 타인의 토지(승역지 - 편익을 제공하는 토지)를 자기 토지(요역지 - 편익을 받는 토지)의 편익에 이용하는 물권. 요역지는 1필의 토지이어야 하나, 승역지는 1필의 토지의 일부라도 무방하다.
• 전세권: 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위관리자가 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 특수한 용익물권(우리나라 특유의 제도)
• 유치권: 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리. 법정담보물권. 점유로써 공시되므로 등기가 필요하지 않다.
• 저당권: 채무자 또는 제3자가 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 채권자가 그 목적물을 관념상으로만 지배하여 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제를 받는 담보물권. 점유를 필요로하지 않으므로 반드시 등기를 해야한다. 부동산에서만 적용되는 권리이다.
• 질권: 질권은 채권자가 그 채권을 담보로 채무자 또는 제3자가 제공한 동산 또는 재산권을 점유하고, 그 동산 또는 재산권에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있는 담보물권. 제한물권이지만 부동산에 대한 물권이 아니므로 부동산에 적용 불가.

 

- 부동산경기와 시장

1. 부동산 시장의 특성

• 수요자와 공급자 수의 제약(시장의 국지성): 부동성과 관련.
• 부동산상품의 비동질성(비표준화성): 일물일가 원칙 비적용. 개별성과 관련
• 정보의 비대칭성(정보의 비공개성): 최근 실거래가 공개시스템 등을 통해 일정부분 해소
• 높은 거래비용
• 수요공급의 비대칭성(비조절성, 공급의 비탄력성): 부증성과 관련.
• 매매기간의 장기성
• 법적 규제과다
• 시장의 비조직성(일반시장에서와 같은 도매상・소매상 등의 조직화가 곤란)

2. 부동산경기의 순환국면

• 회복시장: 거래량 증가, 가격 반전 상승, 과거사례가격은 새로운 거래의 기준가격 또는 하한선. 공실률 감소, 부동산거래가 늘어나기 시작함. 매수인 우위에서 매도인 우위의 시장으로 전환.
• 상향시장: 가격이 활발하고 과거사례가격은 새로운 거래의 하한선. 부동산가격이 상승일로에 있으며 거래가 활발하지만 경기후퇴가능성도 내포함. 매도자 중심 시장. 
• 후퇴시장: 거래 한산, 가격 반전 하락, 과거사례가격은 새로운 거래의 기준가격 또는 상한선. 점점 확인 후 하향세 전환. 거래는 점차 한산해지고 금리는 높고 여유자금은 부족함. 매도인 우위에서 매수인 우위의 시장으로 전환.
• 하향시장(불황): 가격・거래량 모두 하락, 과거사례가격은 새로운 거래의 상향선, 매수자 중심 시장. 거래 한산. 
• 안정시장: 부동산시장 특유의 국면, 경기영향을 적게 받는 시장, 불황에 강한 부동산

3. 부동산 경기의 특징

• 일반경기에 비해 순환주기가 길고, 정점 높고, 저점 깊어 진폭도 큼.
• 일반경기보다 후행하며, 지역적・국지적으로 나타나 전국적・광역적으로 확대
• 부동산경기는 일반경기에 비해 후행하거나 동행하는 경향이 있다.
• 부문별 시차: 상업용과 공업용의 부동산경기는 일반경기와 동행하는 편이나, 주거용 부동산은 일반경기에 후행하는 편이며, 역순환을 보이기도 한다.
• 경기측정지표: 건축의 양(건축 착공량), 부동산 가격변동(가격변동을 경기변동의 유일한 지표로 삼는 것은 문제가 있음), 부동산의 거래량(공실률은 선행지표) => 3가지 표를 통한 종합측정이 바람직하다.

 

- 부동산투자의 결정과정

1. 투자목표 및 제약조건 확인
투자목표, 제약조건, 투자기간, 유동성, 세금 등

2. 시장환경분석
업황, 법적환경, 사회적 또는 정치적 환경 분석. 
확인대상 위험: 사업상 위험, 법적위험, 인플레위험, 금융위험

3. 현금흐름예측
- 운용상의 현금흐름

1. 잠재총소득 추정: 연간단위당 임대로 X 단위수
2. 실제총소득 추정: 잠재총소득 - 공실 + 기타소득(주차장임대료, 자판기수입 등)
3. 순운용소득 추정: 실제총소득 - 운용비용(영업경비)
4. 세전 현금흐름 추정: 순운용소득 - 부채상환액
5. 세후 현금흐름 추정: 세전현금흐름 - 소득세 또는 법인세

- 매도에 의한 현금흐름(매각 현금흐름)

1. 순매도액: 매도가격 - 매도경비
2. 세전 매각 현금흐름: 순매도액 - 미상환대출잔액
3. 세후 매각 현금흐름: 세전 매각 현금흐름 - 자본이득세(양도소득세)

- 대출비용(LTV, Loan To Value ratio) = 대출잔고 / 부동산 가격. 대출비율이 크다는 것은 대출자의 입장에서는 채무불이행 위험이 크다는 것이며, 투자자의 입장에서는 이자부담, 즉 금융위험의 증가를 의미.

- 부채보상율(DCR, Debt-Coverage Ratio) = 순운용소득 / 부채상환액. 순운용소득이 부채상환액의 몇 배인가 계산. 높을수록 좋다.

4. 투자의 타당성분석
- 간편법

• 순소득승수 = 총투자액 / 순운용소득
• 투자이율(재무비율의 ROA) = 순운용소득 / 총투자액
• 자기자본이율(ROE) = 납세 전 현금흐름 / 자기자본투자액

- 현금흐름할인법(DCF법)에서의 투자안 채택

• 순현재가치법(NPV법) : 현금유입의 현재가치 - 현금유출의 현재가치. NPV > 0 일 때 채택
• 내부수익률법(IRR법): IRR > 요구수익률. 투자자본의 현재가치와 투자부동산으로부터 발생되는 현금유입의 현재가치가 같아질 때까지의 할인율.(순현재가치를 0으로 만드는 할인율) 화폐의 시간가치를 반영한다.
• 수익성지수법(PI법, 편익비용비율): 장래의 현금흐름의 현재가치 / 최초 부동산투자액. PI > 1

* Cash on Cash 수익률: 해당 기의 순현금흐름을 자기자본으로 나눈 수익률을 말함. (화폐의 시간가치를 반영하지 않는다.)

- 전통적인 감정평가방법
거래사례비교법, 원가법, 수익환원법

5. 투자결정
투자의 실행 여부를 최종적으로 결정

 

- 부동산 공부(공적인 장부)

• 등기사항증명서(등기부등본): 소유권 및 기타 권리관계.
• 토지대장(임야대장): 면적, 지목, 개별공시지가
• 지적도(임야도): 형태, 경계, 도로접합여부
• 토지이용계획확인서: 공법적 규제사항

등기부등본의 면적과 토지대장의 면적이 다르면 토지대장의 면적을 우선으로 함.

 

- 등기부등본의 구성

• 표제부: 부동산의 표시와 그 소재지(표시번호, 접수, 소재지번, 지목, 면적 등)
• 갑구: 부동산의 소유권에 관련된 사항(소유권, 가등기, 가압류, 압류 등의 사항)
• 을구: 소유권 이외의 권리사항(저당권 등)

 

- 부동산의 가격

1. 부동산가격에 영향을 주는 요인

• 부동산가격발생의 3요소: 효용(수익성, 쾌적성, 생산성 등), 상대적 희소성, 유효수요
• 부동산가격의 형성요인: 일반적 요인(사회적요인, 경제적요인, 행정적요인), 지역요인(주택지, 상업지, 공업지, 농업・임업지), 개별요인(토지의 개별요인, 건물의 개별요인)

2. 부동산가격의 종류

• 시가(시장가격): 부동산 거래현장에서 매수・매도 호가에 의하여 정해지는 가격. 거래를 위한 것
• 기준시가(기준가격): 양도소득세 등 국세 부과를 위해 평가한 가액. 시가의 70~80% 정도
• 시가표준액: 취득세, 등록세, 재산세 등 지방세의 과세기준을 정하기 위해서 공시된 가격. 시가의 50~70% 정도
• 공시지가: 토지의 경우 가격을 정부에서 조사하여 공시한 것. 국토교통부장관이 조사・평가하여 매년 1월 1일 공시하는 표준지의 단위면적당 가격(공공용지매수, 토지보상에 사용되는 가액, 거래나 감정평가액의 지표). 시가의 80% 정도.
• 개별공시지가: 시장・군수・구청장이 공시지가를 기준으로 하여 결정・고시하는 개별토지의 단위면적당 가격. 개발부담금의 부과, 기타 국세・지방세의 과세표준 산정을 위해 사용
• 감정평가액: 감정평가업자가 평가한 가액. 담보 등 특정 목적을 위함.