[투자자산운용사] 금융상품 및 세제 - 부동산관련 상품 - 2

- 토지이용계획

국토종합계획은 20년을 단위로 수립되며, 도시관리계획인 5년마다 관할구역의 도시관리계획에 대하여 그 타당성 여부를 전반적으로 재검토하여 정비하여야 한다.

 

- 용도지역・용도지구・용도구역(도시관리계획으로 지정)

1. 용도지역

공공복리의 증진을 위해 전국토를 용도지역으로 지정. 중복불가.

중복지정은 불가능하나 순차적 지정이 가능하여 지정이 없는 토지가 있을 수도 있다.(동시에 지정될 필요X)

도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역), 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역

도시지역은 개발. 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역은 보전.

 

2. 용도지구

용도지역을 보완하기 위하여 지정. 국지적(한 지역에 한정된 것) 지정. 중복가능.

 

3. 용도구역

시가지의 무질서한 확산 방지 등을 위해 지정. 중복가능.

개발제한구역, 도시지역공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역

 

- 주요 지목

지목은 전국의 모든 토지를 필지별로 용도에 따라 구분한다.

• 전: 물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물 등과 식용을 위해 죽순을 주로 재배하는 토지.
• 답: 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼, 연, 미나리, 왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지.
• 대: 영구적 건출물 중 주거, 사무실, 점포, 문화시설 등의 부지 및 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지.
• 하천: 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지.
• 구거: 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑, 소규모 수로부지.
• 유지: 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지 등의 배수가 잘되지 아니하는 토지.

 

- 용도지역의 행위제한

1. 건폐율

대지면적에 대한 건축면적의 비율

상업지역(90% 이하) > 공업지역(70% 이하) = 주거지역(70% 이하) > 녹지지역(20% 이하)

관리지역 중 계획관리지역은 건폐율 40% 이하.

 

2. 용적율

대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율(지하층 바닥면적 제외)

⌜국토의 계획 및 이용에 관한 법률⌟에서는 용도지역의 건폐율 및 용적률의 최대한도 규정하고 법률의 범위 내에서 지자체의 도시계획조례로 최대한도를 규정

상업지역(1500% 이하) > 주거지역(500% 이하) > 공업지역(400% 이하) > 녹지지역(100% 이하)

 

3. 개발제한구역 행위제한

건축물의 건축 및 용도 변경, 공작물의 설치, 토지 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아 놓는 행위 등은 원칙적으로 금지

 

- 지구단위계획과 개발행위허가 등

1. 지구단위계획

• 도시・군계획 수립 대상지역의 일부를 체계적, 계획적으로 관리하기 위한 도시・군 관리계획
• 지구단위계획의 수립기준 등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관이 정함

2. 개발행위허가

• 건축, 공장물 설치
• 토지의 형질변경
• 토석채취
• 토지분할
• 적치행위(녹지・관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위)

를 하고자 하는 자는 특별시장・광역시장・시장・군수의 허가를 받아야 한다.

 

3. 건축

• 신축: 건축물이 없는 대지에 새로이 건축물을 축조하는 것을 말한다.
• 증축: 기존 건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적・연면적・층수 또는 높이를 증가시키는 것을 말한다.
• 개축: 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.
• 재축: 건축물이 천재지변, 기타 재해로 멸실된 경우에는 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 다시 축조하는 것을 말한다.
• 이전: 건축물을 그 주요 구조부를 해체하지 아니하고 도일한 대지 안의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다.

* 인위적으로 철거하고 다시 축조하는 것이 개축이며, 천재지변 등으로 멸실되어 다시 축조하는 것은 재축이다.

 

 

- 부동산개발사업방식

1. 부동산개발과 사업방식

부동산개발이란 최적입지에 만들어진 공간을 소비자에게 제공하는 것이며 자금조달 및 관리책임 등에 따라서 개발사업을 위한 다양한 사업방식의 유형이 있다.

 

2. 부동산개발사업방식의 유형

- 자체사업

도급방식으로 토지제공, 개발비제공은 모두 사업자가 담당: 자금과 관리능력이 충분한 경우

 

- 지주공동사업

• 등가교환방식: 지주가 제공한 토지평가액에 해당하는 건축물을 인도
• 합동개발방식: 금액으로 환산한 투자비율에 따라 개발사업의 수익을 배분
• 사업수탁방식: 개발업자가 일체의 업무를 수탁받아 완공 후 일괄 임대받아 사업수지 보전 -> 차입금에 의한 사업으로 세금면에서 유리,  일괄임대로 안정적 수익 확보 가능
• 토지신탁방식: 지주가 토지를 부동산신탁회사에 위탁하고 그 운용수익을 신탁배당
• 차지개발방식: 지주가 차지에 대한 임차료 수급 후 차지기간 종료 시 건물을 매입

- 투자형부동산 개발사업

• 시설임차조건부 개발분양방식: 사업자(개발・분양 후 임차・운영), 투자자(구분소유하며 임대)
• 시설지분 개발분양방식: 사업자(개발・분양 후 임차・운영), 투자자(공유(지분소유)하며 임대)
• 주주모집방식: 사업자가 주주모집 -> 토지매입 -> 시설건축 -> 시설운영 -> 수익배당

- 부동산 개발과정

1. 구상단계
2. 예비적 타당성분석단계
3. 부지모색 및 확보단계
4. 타당성분석의 단계
5. 금융단계
6. 건설단계
7. 마케팅단계

 

- 부동산 투자방식별 비교

1. 직접투자와 간접투자

직접투자: 직접개발(시행), 임대사업

간접투자: 부동산펀드(REF), 부동산투자회사(REITs)

간접투자는 직접투자방식에 비해서 세제혜택이 많다. -> 재산세 분리과세, 종합부동산세 없음, 법인세 및 매각차익에 대한 과세 없음.

또한 운용전문성, 상품의 다양성, 높은 안전성으로 간접투자가 유리하다.

 

2. 공모(50인 이상)와 사모(50인 이하)

부동산투자의 특성(물건확보경쟁, 거래의 복잡성)으로사모투자가 주를 이룬다.

사모투자는 공모투자에 비해서 유동성은 낮으나(공모투자펀드는 증시에 상장함), 기대수익률은 더 높다.

운용 중 운용조건의 변경은 공모펀드는 불가하지만 사모펀드는 가능하다.

 

3. Debt투자와 Equity투자

- Debt 투자는 개발사업에 투자하고 이자를 받는 형식의 투자(저위험저수익). Equity 투자는 실물매입이나 개발사업에 대한 직접투자.

- Equity 투자는 실물매입형일 경우 중위험중수익. 개발형은 고위험고수익.

- 부동산 시장이 호황기일 때는 고수익 창출이 가능한 Equity 투자가, 불황기일 때는 안정적인 Debt 투자가 선호된다.

 

- 부동산펀드

• 근거법: 자본시장 및 금융투자업에 관한 법률(증권, 부동산, 특별자산, 혼합자산 집합투자기구)
• 부동산펀드: 투자자로부터 모집한 자금의 50%를 초과하여 "부동산 등"에 투자하는 집합투자기구
• 법적 성격은 계약(법인격 없음), 순자산의 2배 이내 자금차입 

 

- 부동산펀드와 부동산투자회사

• 설립: 부동산펀드(금융위원회 등록), 부동산투자회사(발기설립・국토교통부 인가)
• 법적 성격: 부동산펀드(계약), 부동산투자회사(상법상 주식회사)
• 주식분산: 부동산펀드(제한없음), 부동산투자회사(1인당 50% 이내, 연기금 등의 소유지분은 제한없음)

 

- 부동산펀드의 유형

• 대출형 펀드: 프로젝트로부터 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 개발사업에 자금대출
• 실물매입형 펀드: 투자금 및 차입을 통해 실물부동산 매입 후 운영수익과 매각차익 실현
• 개발형 펀드: 개발사업 시행주체인 SPC에 지분투자를 통해서 발생하는 사업이익 수취
• 개발형 또는 대출형 + 실물매입 펀드: 개발사업에 지분 또는 대출투자 후 준공 시 매입

 

- 부동산 포트폴리오

• 포트폴리오의 수익률은 개별부동산 수익률에 편입 비중을 곱한 값을 더한 값, 즉 가중평균값
• 위험의 측정: 단순히 두 부동산의 분산을 가중평균한 것이 아니라, 두 자산 간 공분산을 포함
• 분산투자: 포트폴리오의 투자안의 수를 늘릴수록 비체계적인 위험이 감소하여 총위험 감소
• 주식, 채권과 낮은 상관관계를 지니므로 부동산을 포함한 혼합포트폴리오 구성 시 분산투자 효과 증대