[투자자산운용사] 금융상품 및 세제 - 부동산관련 상품 - 3

- 부동산 포트폴리오 분산투자의 효과

• 체계적 위험: 분산불가능 위험, 시장위험, 전체위험, 아무리 비중을 더 늘려도 줄어들지 않는 위험.
• 비체계적 위험: 분산가능 위험, 고유위험, 개별위험, 분산투자로 제거될 수 있는 위험.

부동산은 주식 및 채권과 낮은 상관관계를 지니므로 부동산을 포함한 포트폴리오를 구성할 때 높은 분산투자효과를 기대할 수 있다.
부동산 유형별, 지역별 포트폴리오를 구성하면 부동산의 총위험이 감소하여 유형별, 지역별 포트폴리오 구성을 동시에 하면 총위험의 감소효과가 더욱 커진다.

 

- PF개발사업위험

• 시장위험: 시장수급 및 전망, 시장성 분석(브랜드, 평형대, 분양가격 등)
• 사업위험: 토지확보, 인허가, 사업비용, 재원조달, 사업일정
• 사업주체위험: 시행사(신용도, 경력, 추가담보능력 등), 시공사(시공능력, 신용등급 등)
• 재무적 위험: 상환가능성(사업수지, 대출비율 등), 현금흐름 예측가능성, 민감도분석
• 채권보전 위험: 담보확보(담보신탁, 근저당권), 신용보강, 현금통제

 

- 부동산 가치평가

1. 가치와 가격

• 가격: 특정 부동산에 대한 교환의 대가로 매수자와 매도자 간 실제 지불한 금액(과거를 전제)
• 가치: 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환산한 값(미래를 전제)
• 시장가치: 공정한 거래에 필요한 조건들이 충족된 상태에서 공개시장이고, 거래에 필요한 지식이 있으며, 가격이 불공정한 동기에 영향을 받지 않는다는 가정에서 거래가능성이 높은 가격

2. 가치형성

• 부동산가치의 발생요인: 효용성, 유효수요, 상대적 희소성
• 부동산가치의 형성요인: 일반요인(사회적∙경제적∙행정적 요인), 지역요인, 개별요인

3. 가치추계원칙

• 예측의 원칙
• 수요∙공급의 원칙
• 최유효이용의 원칙: 법적 타당성, 물리적 타당성, 재무적 타당성을 갖춘 이용 중에서 최대 수익을 창출하는 이용. 가장 중추적인 기능
• 외부성의 원칙

 

- 부동산 감정평가 원칙

1. 시장접근법(비교방식)

• 거래사례: 위치의 유사성, 물적 유사성, 시점수정 및 사정보정 등을 고려하여 선택
• 비준가격: 사례가격x사정보정x시점수정x지역요인보정x면적
• 장점: 이론적 근거가 있어 설득 용이, 토지평가에서 세 방법 중 가장 중추적인 역할을 수행
• 단점: 매매가 적은 부동산에 적용 곤란, 극단적인 호황 및 불황 시 적용 곤란, 사례의 오염가능성

2. 비용접근법(원가방식)

• 원가법: 부동산 가격평가 시점에서 부동산의 재조달원가에 감가수정을 하여 가격을 선정
• 감가의 요인: 물리적 요인(노후화), 기능적 요인(구식화), 경제적 요인, 법률적 요인
• 감가수정방법: 매년 일정하게 감가하는 정액법, 매년 일정률로 감가하는 정률법으로 구분
• 장점: 재생산이 가능한 물건에 유용, 주관개입 가능성 적음, 비시장성/비수익성 부동산에 유용
• 단점: 재생산 불가능한 토지 등에 적용 곤란, 시장성과 수익성 반영 불가, 원가파악 어려움

3. 소득접근법(수익방식)

• 수익환원법: 장래에 산출할 것으로 예상되는 기대수익을 환원율로 할인하여 가격을 선정
• 순수익 산정방법: 직접법(대상부동산), 간접법(유사부동산), 잔여법(토지에 귀속되는 순수익)
• 환원이율 산출방법: 시장추출법(유사한 거래 사례로부터 환원이율 산정), 요소구성법(무위험이자율 + 위험보상률), 투자결합법(필요한 투자의 예상수익률) 등
• 장점: 수익성 부동산 평가에 유용, 가장 논리적/이론적, 안정적 시장에서 정확한 가격 산정 가능
• 단점: 비수익성 부동산 평가 곤란, 부동산의 노후도 반영 곤란, 불안정한 시장에서 적용 곤란

 

- 부동산의 투자가치 분석

1. 부동산 투자가치
부동산투자는 부동산을 대상으로 미래의 이익을 위한 현재의 경제적 희생을 의미한다. 미래현금흐름을 요구수익률로 할인한 현재가치를 투자가치라고 한다.

2. 부동산의 현금흐름과 수익률
- 영업상 현금흐름

• 가능총소득(잠재총소득): 부동산의 임대를 통해 창출할 수 있는 최대한의 소득(단위x임대료)
• 유효총소득(실제총소득): 가능총소득 - 공실 및 회수불가능 임대수익 + 기타소득(관리비, 주차료, 전용선 임대료 등이며 관리비가 가장 큰 영향)
• 순영업소득: 유효총소득 - 영업경비(광열비, 청소비, 전기 및 수도, 보안비, 인건비 등. 영업경비 산출 시 부동산 가치를 증대시키는 자본적 지출과 감가상각은 포함하지 않음)
• 세전 영업현금흐름: 순영업소득 - 부채서비스액(대출상환 원리금)
• 세후 영업현금흐름: 세전 현금흐름 - 소득세(법인세)

- 매각 현금흐름

• 순매도액: 매도가격 - 매도경비(중개비용, 컨설팅비용)
• 세전 매각 현금흐름: 순매도액 - 미상환 대출잔액
• 세후 매각 현금흐름: 세전 매각 현금흐름 - 자본이득세(양도소득세)

- 수익률

• 내부수익률: 투자대상 부동산의 현금흐름의 순현재가치가 0이 될 때의 할인율
• Cash on Cash 수익률: 해당 기의 현금흐름을 자기자본으로 나눈 것을 단순 산술평균
• 내부수익률은 화폐의 시간가치를 고려한 반면, Cash on Cash 수익률은 고려하지 않음.

 

- 부동산투자회사법

1. 종류

• 자기관리부동산투자회사: 자산의 투자∙운용 직접 수행(실질회사, 운용능력 등 임직원 상근)
• 위탁관리부동산투자회사: 자산의 투자∙운용 자산관리회사에 위탁(명목회사)
• 기업구조조정부동산투자회사: 기업구조조정 부동산에 투자, 자산의 투자∙운용 위탁(명목회사)

각각의 투자회사는 총자산의 일부 또는 전부를 부동산 개발사업에 투자할 수 있다.

2. 법인격
부동산투자회사는 주식회사로 하고 특별히 정한 경우를 제외하고 상법의 적용을 받음.

3. 설립

• 발기설립의 방법으로 하여야 하며, 현물출자에 의한 설립 불가
• 설립자본금: 자기관리 부동산투자회사 5억원, 그 외 부동산투자회사는 3억원 이상

4. 영업인가

• 부동산투자회사의 종류별로 국토교통부장관의 영업인가를 받거나 국토교통부장관에 등록
• 영업인가 전에는 주주가 아닌 자에게 배정하는 방식으로 신주의 발행 금지
• 영업인가 후 최저자본금준비기간(6개월) 경과 후 최저자본금(자기관리 부동산 투자회사 70억원, 위탁관리 및 기업구조조정 부동산 투자회사는 50억원 이상)
• 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사는 명목회사이므로, 본점 이외의 지점을 설치할 수 없으며 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.

5. 주식발행

• 영업인가를 받거나 등록한 날부터 2년 이내에 발행 주식 총수의 30% 이상 일반의 청약에 제공
• 동일한 날에 발행되는 같은 종류의 주식은 발행가액 그 밖의 발행조건을 균등하게 발행
• 부동산투자회사는 영업인가 전에는 현물출자를 받는 방식으로 신주 발행 금지
• 영업인가 이후 부동산, 부동산관련 권리, 부동산신탁의 수익권 등으로 현물출자 가능(현물출자 부동산은 감정평가업자 2이상이 평가)
• 부동산투자회사는 상장요견을 갖추게 된 때에는 지체 없이 증권시장에 주식을 상장

6. 업무위탁

• 자기관리 부동산투자회사: 자산운용전문인력을 영업인가 시 3명, 영업인가를 받은 후 6개월 경과시 5명 이상 확보 및 상근 의무
• 위탁관리 부동산투자회사: 자산의 투자∙운용업무를 자산관리회사에 위탁하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 일정한 요건을 갖춘 사무관리회사에 위탁
• 자산관리회사: 자본금 70억원 이상, 자산운용전문인력 5명 이상, 국토교통부장관의 인가
• 부동산투자자문회사: 자본금 10억원 이상, 자산운용전문인력 3명 이상, 국토교통부장관에 등록

 

- 부동산투자회사의 자산운용 및 규제

• 국내 소재 주택 1년, 기타 1년 국외 소재 부동산 정관에 정한 기간 이내 취득 후 처분금지(부동산개발사업으로 분양, 부동산투자회사의 합병, 해산, 분할 등의 경우 처분가능)
• 건축물이나 그 밖의 공작물이 없는 토지의 개발사업 시행 전 처분 금지(법규의 제정, 개정, 폐지, 부동산투자회사의 합병, 해산 분할 등의 경우 처분 가능)
• 부동산 취득 또는 처분 시 실사보고서 작성
• 최저자본금준비기간이 끝난 후 총자산의 80% 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성
• 최저자본금준비기간이 끝난 후 총자산의 70%이상은 부동산(건축 중인 건축물 포함)이어야 함
• 부동산 개발사업에 투자 시 사업계획서 작성
• 다른 회사의 의결권이 있는 발행주식의 10% 초과해서 취득할 수 없음
• 동일인 발행증권을 총자산의 5% 초과 취득 금지: 국채, 지방채 등 증권은 초과 취득 가능
• 해당 연도 이익배당 한도가 90% 이상을 주주에게 배당: 이익준비금은 적립하지 않음, 위탁관리 부동산투자회사는 이익 초과 배당 가능
• 자금차입 및 사채발행은 자기자본의 2배 초과 금지: 주주총회의 특별결의 시 10배 가능
• 부동산투자회사의 다른 업무 금지, 상근 임원의 다른 회사의 상근임직원이 되거나 다른 사업 금지
• 분기투자보고서는 매분기 종료일 후 45일, 결산투자보고서는 매 결산 종료일 후 90일 이내에 국토교통부장관과 금융위원회에 제출

 

- 기업구조조정 부동산투자회사에 관한 특례

• 총자산의 70% 이상을 기업구조조정 부동산으로 구성(80% 이상 부동산 관련 자산 구성 규정 제외)
• 영업인가 후 2년 이내에 발해주식 총수의 30% 이상 일반의 청약에 제공 규정 적용 제외
• 부동산의 취득 후 처분 금지 및 건축물이나 공작물 없는 토지의 사업시행 전 처분 금지 규정 제외

* 여신: 금융기관에서 고객에게 돈을 빌려주는 일
* 소구: 어음·수표가 부도가 나거나 만기 전일지라도 지급이 위태로운 상태일 경우 담보 책임자에게 상환을 청구하는 제도
* 비소구금융: 프로젝트 회사 도산 시 프로젝트 대상이 되는 자산범위 내에서만 채무자나 사업주가 책임지는 것.