[투자자산운용사] 투자운용 및 전략 - 대안투자운용/투자전략 - 1

- 대안투자상품

'부동산, PEF, Commodity, 헤지펀드, 인프라펀드, 특별자산펀드, 사회간접시설 등' 새롭게 등장한 투자대상을 통칭하며 대체투자(Replacement)라고도 한다. 수익구조가 매우 다양한 구조를 가진 상품이다.

1. 특징

• 전통적인 투자상품과 낮은 상관관계를 가지고 있어 높은 분산투자효과 기대 가능. 단, 최근에는 상관관계가 높아지는 새로운 형태의 대안투자상품도 나타나고 있음.
• 대부분의 대안투자상품은 장외에서 거래되므로 유동성이 부족하기에 환매금지기간(Lock Up Period)이 있고, 투자기간이 길다.
• 매수중심(Long Only)이 아닌 차입, 공매도, 파생상품의 활용도가 높다.(High Risk, High Return)
• 기관투자자 또는 거액자산가들이 주로 참여한다. 최근에는 일반투자자의 참여도 증가하는 추세이다.
• 높은 전문성이 요구된다.(운용자의 능력중시, 높은 보수율, 성공보수 존재) 2-20Rule(운용보수 2%, 성공보수 20%)이 적용.
• 전통자산과 달리 유동성 위험, 운용역 위험, 시가평가위험(Mark to Market Risk) 등이 강하다.
• 성과평가기준 벤치마크가 부재하므로 대안으로 동일유형수익률을 비교하여 성과평가한다.
• 투자대상자산이 장외에서 거래되기 때문에 가격 투명성이 상대적으로 낮다.

* 전통적 투자상품: 투자운용대상으로 주식, 채권, 단기상품 등 증권에 주로 투자하는 상품으로 주식형 펀드, 채권형 펀드, MMF 등이 있다.

 

- 부동산 투자분석의 종류

비율분석은 간편하다는 장점이 있으며, 현금흐름분석은 정교한 투자성과분석에 적합하다.

1. 비율분석

• 단위면적당 가격(평방피트당 가격): (비교대상)부동산가격 / 1m^2. 매우 단순. 동일 용도 건물에 다른 투자자들이 지불한 가격과 비교 결정
• (자본)수익환원율(Cap Rate): (초년도)NOI / 매도 호가(or 비교대상의 매도가격). 미래에 대한 NOI를 분석하는 것이 아니라 초년도 NOI와 부동산가격을 비교 판단. 유사한 투자대안들을 비교할 때 매입가격이 수익 대비 적절한지를 판단하기 위해 사용.
• Equity 배당률: (초년도)세전 현금흐름 / Equity 투자액. 미래 현금흐름이나 건물매도가격을 고려하지 않은 수익률
• 부채부담능력비율(Debt Coverage Ratio): (초년도)NOI / 차입상환액. NOI가 차입상환액 대비 몇 배인지를 나타내는 지표

(+) Equity는 자기자본이므로 Equity배당률은 자기자본이익률(ROE)과 유사하다고 할 수 있다.

(+) 부채부담능력 비율은 높을수록 양호하다.

 

2. 현금흐름분석

• 순현재가치법(NPV): Σ(현금유입 - 현금지출)의 현재가치. NPV > 0 이면 투자안 채택
• 수익성지수(PI): PV / Equity 투자액. PI > 1 이면 투자안 채택
• 내부수익률(IRR): IRR은 미래현금흐름의 현재가치와 최초 현금 투입액을 일치시키는 할인율. IRR > 요구수익률(k) 이면 채택
• 조정된 내부수익률(A - IRR): 현금유입액을 재투자하는 것을 전제로 구한다.

 

- 부동산투자금융의 종류

1. 주택금융: 부동산을 담보로 자금을 조달하는 것

소비자금융, 주택을 담보로 한 대출을 의미.

 

2. 수익형부동산금융: 부동산의 미래수익(미래현금흐름)에 기반하여 자금을 조달하는 것

• PF(Project Financing): 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 하는 선진형 금융기법
• ABS(Asset Backed Security): 유동성이 낮은 자산을 SPC에 양도하고 SPC가 이를 바탕으로 채권(자산유동화증권)을 발행하는 형태
• MBS(Mortgae Backed Security): 저당권을 기초로 주택저당증권(MBS)을 발행하는 형태로써, MBS는 ABS에 포함되는 개념
• REITs(부동산투자회사): 부동산펀드와 함께 대표적인 부동산간접투자기구로서 부동산투자회사의 주식을 발행하여 자금을 조달. 부동산투자회사법에 근거한다. 다수의 투자자로부터 모은(Pooling) 자금을 부동산 및 부동산 관련 사업에 투자한 후 투자자에게 배당을 통해 이익을 분배한다.
• 부동산집합투자기구: REITs와 투자원리는 동일하지만 시장자본법상에 근거한 펀드이다.

 

- REITs(Real Estate Investment Trusts)

• 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산관련 증권이나 부동산관련 대출(mortgage loan) 등으로 운용하여 얻은 수익을 투자자에게 배분
• ⌜부동산투자회사법⌟에 의한 법률적으로는 주식회사 형식으로 설립
• 폐쇄형으로 설정되므로 증권시장에 주로 상장됨.

 

- 주택저당채권(MBS: Mortgage Backed Security)

• 의의: 금융기관이 주택을 담보로 만기 20년 또는 30년짜리 장기대출을 해준 주택저당채권을 대상자산으로하여 발행한 자산담보부증권
• 주택저당대출을 수행하는 기관은 자금대출을 통한 채권과 담보로 확보된 저당권을 유동화회사(SPC)에 매각하고 유동화전문회사는 MBS를 발행하여 투자자로부터 자금을 조달

 

- 부동산집합투자기구

• 의의: 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산관련 대출, 개발사업, 부동산관련 증권, 부동산관련 권리, 경・공매 등에 투자하여 이자소득, 임대소득, 매매차익 등을 주 수입원으로 운용되는 펀드.
• ⌜자본시장법⌟상 부동산집합투자기구: 부동산 등에 50% 이상을 투자하는 경우

 

- 부동산 개발금융의 특징과 장・단점

1. 특징

채권자는 프로젝트 회사 도산 시 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름이나 자산의 범위 내에서 청구가 가능하나 사업주에 대해서는 불가능하다는 특징을 가지고 있다. (제한적 소구금융)

 

2. 장점

• 미래 현금흐름을 통해 유망한 프로젝트에는 대출이 가능하게 됨.
• 사업주는 추가적인 부채 부담 없이 사업을 진행할 수 있으므로 사업주의 재무구조는 현 상태로 유지 가능

3. 단점

• 위험을 전가하는 대신에 추가되는 금융비용 부담 증가
• 사업절차가 복잡하여 사업지연으로 인한 이자비용 부담 증가로 사업위험 증가
• 부동산 경기에 민감하여 사업 수익성 변동이 큼

 

- 부동산 개발금융의 기본구조

• 시행사: 사업주체로서 토지매입부터 전체 사업에 대한 주체가 되는 업체. 특히 시공사에 비하여 규모가 영세한 특징이 있어(주로 신용도가 낮은 중소기업) 신용도 파악이 중요
• 시공사: 부동산 개발사업에서 부동산을 건설하는 역할을 담당하는 건설사. 시행사가 공급받은 자금에 대해 필요 시 일정부분 보증을 하게 되므로 신용도도 중요하다.
• 대주단 또는 부동산 펀드: 자금을 공급하는 역할. 재무적 조언자 및 자산관리, 에스크로 계좌 관리 등의 업무를 수행. 
• 에스크로 계좌(Escrow Account): 분양수익금 관리계좌로서 부동산 개발사업의 참여자 전원의 동의가 있을 경우에만 자금이 인출된다.

* 원리금 상환 구조(부동산개발금융 자금상환 순위): 선순위 - 은행, 중순위 - 부동산펀드, 후순위 - 시행사 또는 시공사

 

- 부동산개발사업 관련 주요위험 및 관리방안

1. 주요위험

• 토지확보위험
• 사업위험
• 인허가위험
• 시공위험
• 분양위험
• 대출금 상환위험

2. 관리방안

• 토지확보위험: 사업부지의 전체지주와 일괄계약 및 동시 자금집행 등
• 사업위험: 사업부지에 대한 채권확보, 에스크로계좌를 통한 분양수입금 관리
• 인허가위험: 일정기한까지 인・허가가 미승인될 경우 시공사 채무승인 등 트리거(trigger) 조건을 설정, 인・허가승인 조건부로 자금인출