Study Log

- 대안투자상품 '부동산, PEF, Commodity, 헤지펀드, 인프라펀드, 특별자산펀드, 사회간접시설 등' 새롭게 등장한 투자대상을 통칭하며 대체투자(Replacement)라고도 한다. 수익구조가 매우 다양한 구조를 가진 상품이다. 1. 특징 전통적인 투자상품과 낮은 상관관계를 가지고 있어 높은 분산투자효과 기대 가능. 단, 최근에는 상관관계가 높아지는 새로운 형태의 대안투자상품도 나타나고 있음. 대부분의 대안투자상품은 장외에서 거래되므로 유동성이 부족하기에 환매금지기간(Lock Up Period)이 있고, 투자기간이 길다. 매수중심(Long Only)이 아닌 차입, 공매도, 파생상품의 활용도가 높다.(High Risk, High Return) 기관투자자 또는 거액자산가들이 주로 참여한다. 최근에는 ..

- 부동산 포트폴리오 분산투자의 효과 체계적 위험: 분산불가능 위험, 시장위험, 전체위험, 아무리 비중을 더 늘려도 줄어들지 않는 위험. 비체계적 위험: 분산가능 위험, 고유위험, 개별위험, 분산투자로 제거될 수 있는 위험. 부동산은 주식 및 채권과 낮은 상관관계를 지니므로 부동산을 포함한 포트폴리오를 구성할 때 높은 분산투자효과를 기대할 수 있다. 부동산 유형별, 지역별 포트폴리오를 구성하면 부동산의 총위험이 감소하여 유형별, 지역별 포트폴리오 구성을 동시에 하면 총위험의 감소효과가 더욱 커진다. - PF개발사업위험 시장위험: 시장수급 및 전망, 시장성 분석(브랜드, 평형대, 분양가격 등) 사업위험: 토지확보, 인허가, 사업비용, 재원조달, 사업일정 사업주체위험: 시행사(신용도, 경력, 추가담보능력 등..

- 토지이용계획 국토종합계획은 20년을 단위로 수립되며, 도시관리계획인 5년마다 관할구역의 도시관리계획에 대하여 그 타당성 여부를 전반적으로 재검토하여 정비하여야 한다. - 용도지역・용도지구・용도구역(도시관리계획으로 지정) 1. 용도지역 공공복리의 증진을 위해 전국토를 용도지역으로 지정. 중복불가. 중복지정은 불가능하나 순차적 지정이 가능하여 지정이 없는 토지가 있을 수도 있다.(동시에 지정될 필요X) 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역), 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 도시지역은 개발. 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역은 보전. 2. 용도지구 용도지역을 보완하기 위하여 지정. 국지적(한 지역에 한정된 것) 지정. 중복가능. 3. 용도구역 시가지의 무질서한 확산 방지 등을 위해 ..

- 부동산의 개념 민법상 부동산은 토지와 그 정착물을 의미한다. 복합부동산이란 부동산을 '물리적, 경제적, 법률적' 측면에서 다양하게 정의할 수 있음을 말한다. 1. 물리적 개념 부동산의 유형적 측면에 초점 지질, 지형, 고저 등 자연적 조건과 토목 및 건축물의 인공적 조건에 관심 -> 측량, 설계, 시공 등의 대상으로 부동산을 정의 부동산은 '수평, 공중, 지중'의 3차원 공간의 속성이 있다. 농촌은 주로 수평공간을 이용하며 도시의 아파트는 공중의 권리를 이용하는 것이다. 2. 경제적 개념 자산, 자본, 생산요소, 소비재 등으로서의 성질에 초점 부동산 가격에 관심 -> 부동산 경기, 수익성, 수요 및 공급에 대한 논의 시 규정되는 개념 노동과 토지는 전통적 관점에서의 양대 생산요소에 해당된다. 부동산은..

- 자산유동화증권(ABS: Assets Backed Securities) 기업이나 금융기관이 보유하고 있는 자산(일반적으로 유동성이 낮은 자산)을 표준화하고 특정 조건별로 집합(Pooling)하여 이를 바탕으로 증권을 발행하고, 발행 후 기초자산의 현금흐름을 이용하여 증권을 상환하는 것을 의미. Pooling이 가능하도록 동질성이 있는 자산이여야하고, 현금흐름 예측이 용이해야 한다. 자산유동화는 일반적으로 자산보유자(Originator)가 보유한 자산을 SPV(특수목적기구, Special Purpose Vehicle) 또는 SPC라고 불리는 유동화전문회사에 양도하고, 유동화전문회사는 이 자산을 기초로하여 자산유동화증권(ABS)를 발행하여 투자자에게 판매하는 과정을 밟게된다. SPV(SPC)는 페이퍼 컴퍼..

- 생명보험의 기본개념 1) 구성원리 대수의 법칙, 수지상등의 원칙(보험료 합계 = 보험금 합계 + 경비합계), 사망률과 생명표(경험생명표) 2) 생명보험의 필요성 핵가족화와 자기책임주의, 재해와 성인병의 증가, 노후에 대한 불안 증대, 사회보장제도의 보완 가능, 국가경제발전에 기여(산업자금) 3) 상품의 특징 미래지향적 효용의 인식시점이 장래 효용의 수혜대상이 타인 보험료 = 순보험료(위험보험료 + 저축보험료) + 부가보험료(신계약비 + 수금비 + 유지비) 예정기초율(예정이율, 예정사망률, 예정사업비율)에 의해 가격 결정. 예정위험률 ↓, 예정이율 ↑, 예정사업비율↓ => 보험료 ↓ 위험보험료 - 예정위험률, 저축보험료 - 예정이율, 부가보험료 - 예정사업비율 장기계약 생명보험상품의 가격에는 목표이윤이..

- 신탁의 개념과 특징 1) 개념 수탁자가 수익자의 이익을 위해 재산권을 관리・처분하는 위탁자와의 특별한 신임관계. 신탁의 3면 관계. 2) 특징 위탁자가 재산권을 수탁자에게 이전 또는 처분: 위탁자의 재산권 행사 불가 이중소유권: 법률상・형식상 수탁자 소유, 경제상・실질상 수익자 소유 신탁재산은 수탁자의 고유재산 및 위탁자의 고유재산으로부터 독립 신택재산은 수탁자의 상속재산・파산재단에 속하지 않으며, 강제집행 및 경매 불가 신탁재산인 채권과 다른 채무와의 상계 금지 신탁이 성립되면 수탁자가 사망 또는 사임하여도 신탁은 그대로 존속 위탁자는 수익자의 지위를 겸할 수 있지만(위탁자 = 수익자, 자익신탁), 수탁자는 수익자 및 위탁자의 지위를 동시에 겸하는 행위가 원칙적으로 금지(자기계약 금지) 3) 종류 ..

- 금융기관 1) 기능 거래비용을 절감시켜 소규모 금융거래도 가능하게 함으로써 금융거래 활성화 다수의 자금을 모아 다양한 자산에 운용함으로써 간접적인 분사투자 효과 부여 2) 종류 은행권은 은행(한국은행, 일반은행, 특수은행)과 비은행예금취급기관(상호저축은행, 신용협동기구, 우체국예금)으로 구분 제2금융권은 보험사, 금융투자, 여신전문, 증권금융으로 구분 한국은행: 무자본특수법인, 통화정책의 수립 및 운영 일반은행: 시중은행(KB국민, 신한, 하나 등), 지방은행(부산, 대구, 광주 등), 외국은행 국내지점(Deutsche Bank 서울지점 등) 특수은행: 산업은행, 수출입은행, 중소기업은행, 농협중앙회, 수협중앙회 상호저축은행: 상호저축은행법에 의해 설립된 서민금융기관. 영세상공인과 서민의 금융편의와 ..

- 증여세 절세전략 신고세액공제 활용: 만일 당장 납부능력이 없다하여도 무신고에 비해서는 유리함. 증여세는 증여자별, 수증자(증여를 받는자) 별로 과세됨을 이용: 한 사람의 수증자에게 같은 금액을 증여하더라도 증여자를 여럿으로 하면 증여세를 줄일 수 있다. 자녀가 어릴 때 분할하여 증여: 자녀에게 직접 증여하는 경우 10년 단위로 증여재산공제(성인자녀 5천만 원, 미성년자녀 2천만 원)를 활용하여 어릴 때부터 증여하는 것이 유리하다. 증여재산공제 범위라서 증여세를 내지 않더라도 신고하는 것이 바람직: 미래의 정당한 자금원 확보 측면에서 유리 레버리지를 활용한 증여전략: 자녀에게 증여를 목적으로 재산을 분할하여 증여하는 경우 특히 큰 금액이 아닌 경우에는 기대수익률이 높은 자산을 증여하는 것이 바람직하다...

- 양도소득세 특징 열거주의 과세 유상이전에 대한 과세: 자산에 대한 등기 또는등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 자산이 유상으로 사실상 이전될 때 과세. 일시적인 소득에 대한 과세 (+) 유상이전: 매도, 교환. 현물출자, 대물변제, 공용수용, 부담부증여 시의 채무인수 (+) 자산의 사실상 이전: 실질주의, 취득 또는 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날 - 양도소득 과세대상 실물부동산: 토지 및 건물 부동산권리: 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산취득권리(아파트당첨권 등) 상장주식: 소액주주가 매매 시 비과세, 과세요건을 갖춘 대주주는 과세. 비상장주식: 소액주주, 대주주 구분 없이 모두 과세. (단, K-OTC시장에서 소액주주가 벤처기업주식을 양도할 경우는 제외) 특정법인의 ..